近期，京城各家專業(yè)機構陸續(xù)發(fā)布第三季度市場研究報告。從調(diào)查統(tǒng)計來看，第三季度京城樓市不同物業(yè)市場總體表現(xiàn)繼續(xù)強勁。相比之下，高檔住宅在第三季度略遜商用物業(yè)，除市場需求強勁外，仍繼續(xù)呈現(xiàn)售價和租金背離走向，豪宅租金投資回報開始下跌。
高檔住宅
調(diào)查顯示，第三季度，北京高檔住宅和豪宅的售價和租金水平繼續(xù)呈背離走向。豪宅平均售價同比上漲25.7%，達到每平方米19360元人民幣；但其整體平均租金則比去年同期下降5.5%，跌至每月每平方米120元人民幣。相比之下，高檔住宅在第三季度的售價同比漲幅更是有34.8%，達到每平方米16361元人民幣，其整體平均租金則比上季度下跌了5%，每月每平方米降至70.93元人民幣。
與此同時，在提高第二套房首付比例的房貸新政刺激下，北京部分投資熱點區(qū)域二手房市場出現(xiàn)了高檔住宅“拋售”現(xiàn)象。
豪宅年平均租金凈收益率出現(xiàn)下跌
對于第三季度高檔住宅及豪宅售價和租金背離的現(xiàn)象，究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，高檔住宅售價飆升的主要原因是很多新完工項目都是相對頂級的項目，其售價大大超過平均售價。這種供求失衡的局面，直接導致了整個豪宅以及高檔住宅市場平均售價的上漲，并非是其資產(chǎn)升值的真實體現(xiàn)。而市場供應的增加使得高檔住宅租賃市場的競爭更為激烈，從而壓低租金。
此外，第三季度北京豪宅的年平均租金凈收益率為7.4%，比去年同期下降2.5個百分點。市場售價提高以及租金下降，是造成其凈收益率大幅下跌的兩個主要原因，其中市場售價提高所發(fā)揮的作用相對更大。
而根據(jù)“鏈接地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份總價150萬元/套的房產(chǎn)放量占比35.5%，較9月份的32%上漲了3.5個百分點，比重漲幅在各個檔位中變化更為明顯。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心主任王志偉認為，部分投資業(yè)主感覺在趨緊的政策調(diào)控下未來接盤的購房需求下降，導致其出手的壓力變大，而年內(nèi)的多次加息、2008年1月1日執(zhí)行新利率以及物業(yè)稅征收的預期也加重了房產(chǎn)持有者的掛牌意愿。而總價150萬元/套以上房產(chǎn)的業(yè)主中約有七成認為出售壓力大。
寫字樓、商檔商鋪
隨著2007年即將進入尾聲，京城大量寫字樓和購物中心施工進程不斷加快。根據(jù)更新統(tǒng)計數(shù)字顯示，2007年竣工的高檔寫字樓總面積達到了891530平方米，總凈吸納量超過了60萬平方米。2007年竣工的高檔商鋪總面積達到了26.4萬平方米，總凈吸納量超過了竣工總面積約10萬平方米，使得高檔商鋪的整體空置率降至9.6%。
而這些計劃趕在2008年北京奧運會召開之前竣工投入使用的寫字樓和購物中心，也為國內(nèi)外眾多企業(yè)和零售商提供了充足選擇。仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理翰德偉表示，目前，北京頂級寫字樓市場的預租率已經(jīng)由之前預期的25%上升至近50%；而部分優(yōu)質(zhì)購物中心的預租率預計將達到80%乃至更高水平。
甲級寫字樓凈吸納量達上季度三倍
統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年第三季度，北京新供應的甲級寫字樓總建筑面積近25萬平方米，未對市場造成很大沖擊，使得市場平均租金較上季度僅下降了1%。
但第三季度的總凈吸納量卻達到了約20萬平方米，接近上季度的三倍，整體空置率也僅在上季度的基礎上上升了不到1%。而由于一些現(xiàn)有的頂級寫字樓針對租戶需求持續(xù)強勁、空置率低的情況提高了租金，從而抵消了市場新增供應對降低租金的不利影響，這也在很大程度上緩解了寫字樓市場平均租金下降的局面。
據(jù)了解，第三季度共有4個具有代表性的項目竣工，分別是北京國際中心2、3、4號樓；位于CBD的金地國際一期；SOHO尚都；以及位于金融街地區(qū)的航宇大廈。新竣工的寫字樓面積使CBD區(qū)域市場空置率較第二季度增長了1.72%，漲至24.2%。同時，第三季度京城甲級寫字樓整售市場也相當活躍，包括興業(yè)銀行收購位于北京東二環(huán)的朝陽廣場；德銀旗下的房地產(chǎn)基金——國泰基金以高達7億美元的價格收購北京國華房地產(chǎn)公司等。
商鋪需求強勁總體租金仍下跌1.8%
種種跡象顯示，今年第三季度，市場對商鋪的需求尤其強勁，旺盛的商鋪預租活動以及國內(nèi)外主要零售商大舉擴租和新租店面成為更強佐證。如金融街購物中心100%預租率顯示了國際奢侈品零售商對市場的信心；而著名時裝品牌店ZARA繼在世貿(mào)天階開設店面后，又決定進軍新三里屯和大悅城，再開設兩家新店。
然而，盡管市場需求強勁，但從調(diào)查數(shù)字來看，第三季度商鋪總體租金仍較上季度下跌了1.8%，降至6823元/平方米/月。業(yè)內(nèi)人士分析表示，低端物業(yè)的業(yè)主主動降低租金，以期在其他優(yōu)質(zhì)新增供應進入市場前能吸引更多的租戶是造成下跌的主要原因。與此同時，本季度市場總空置率較上季度上升了1.9個百分點，漲至9.6%。
此外，從第三季度商鋪市場的表現(xiàn)中不難看出，隨著眾多擁有單一產(chǎn)權、管理良好、僅供出租的項目進入市場，投資于散售項目的投資者將開始面臨窘境。調(diào)查顯示，零售商們更加青睞租用有單一產(chǎn)權的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尤其是管理良好的購物中心依然保持其優(yōu)勢地位。
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